Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3110 del 2022, nel dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, la quale, quale motivazione dell’omesso pagamento di numerosi canoni di locazione rientrati nel periodo da febbraio 2019 ad aprile 2021, aveva eccepito “di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione, a motivo dell’impossibilità sopravvenuta” causa Covid, ha chiarito che “il citato art. 91 DL n. 18 del 2020 convertito nella L. n. 27 del 2020, non consente la totale e definitiva sospensione dei pagamenti del canone anche al termine del lockdown ed in epoca successiva alla ripresa della vita quotidiana e delle attività commerciali.
L’art. 3, comma 6 bis, DL n. 6 del 2020, convertito in legge dalla L. n. 27 del 2020, prevedendo che il Giudice, nell’accertamento della responsabilità del debitore per inadempimento o ritardo, debba valutare in che misura l’inadempimento o il ritardo siano stati causati dalla necessità di rispettare le misure di contenimento anti Covid 19, non avendo disposto alcuna esclusione o riduzione dei canoni, consente unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante la vigenza di dette misure di contenimento, fermo restando l’obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive”.
Ancora, il principio generale posto dall’art. 1218 cc (espressamente richiamato dall’art. 91 DL n. 18 del 2020), secondo cui “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”, potrebbe condurre all’esonero da responsabilità del conduttore per inadempimento: l’obbligazione principale del conduttore (pagamento del canone), però, traducendosi nella prestazione di una somma di denaro, per definizione non è mai impossibile (v. Tribunale di Roma sez. VI ord. del 13.11.2020, n. 27757).
In proposito, “L’impossibilità che, ai sensi dell’art. 1256 cod. civ., estingue la obbligazione o giustifica il ritardo nell’adempimento è da intendere in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente o temporaneamente l’adempimento dell’obbligazione. Il che può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato e non già quando si tratta di una somma di danaro.” (v. Cass. n. 2555/1968).
Va escluso, poi, che il Giudice possa modificare le condizioni economiche del contratto di locazione riducendo, ancorché temporaneamente, il canone, anche in considerazione del fatto che la rinegoziazione attiene esclusivamente alla volontà delle parti (v. Tribunale di Roma sez. VI sent. n.3109 del 19.02.21 e n. 3114 del 19.02.2021)” – Trib. Roma sent. n. 3110/2022
